Planeamiento Urbano Puan

Los Lineamientos Estructurales de Ordenamiento están orientados al mejoramiento y organización sostenida de los valores resultantes de la conjunción de las condiciones naturales y del medio construido, para el desarrollo del medio social y económico dentro de las ventajas comparativas resultantes del posicionamiento del núcleo urbano, y su entorno inmediato en el contexto regional.

La oferta ambiental actual será potenciada pues constituye un recurso endógeno de la región.

Los Lineamientos Programáticos establecen como uno de sus objetivos la necesidad de Mejorar y optimizar la accesibilidad interna y externa al núcleo urbano, a los atractivos naturales paisajísticos y por lo tanto turísticos, atenuando y resolviendo los conflictos detectados en relación a la movilidad, a la distribución de los usos del suelo y al tránsito de paso, en el marco del crecimiento urbano.

Nuevos Amanzanamientos

Los nuevos amanzanamientos deberán armonizar con la trama de las zonas circundantes, particularmente con relación a las vías principales de circulación. Para los sectores a subdividir circundados por fracciones amanzanadas en tres o más de sus lados, la oficina de Planeamiento exigirá que se respeten las dimensiones y/o características de la trama existente. Los nuevos amanzanamientos no comprendidos en el párrafo anterior, deberán dotarse de un lado mínimo de sesenta metros, sobre una vía de circulación secundaria, y de cien metros sobre una vía de circulación principal.

Parcelamiento

Las dimensiones mínimas de parcelas serán las determinadas para cada zona, en todos los casos la relación entre ancho y fondo de parcela no será inferior a un tercio (1/3). En ninguna zona se permitirán las subdivisiones que alteren las condiciones de frente y superficie fijadas para cada una de ellas.

Las parcelas deberán ser preferentemente de forma rectangular; cuando no pueda serlo por razones de trazado o por situaciones de hecho, deberán cumplir con los siguientes requisitos:

1. El promedio ponderado de sus anchos no deberá ser inferior al ancho mínimo exigido en la zona.

2. El frente no debe ser inferior a diez (12) metros.

3. La superficie de la parcela deberá ser apta (por su forma y dimensiones) para el adecuado desarrollo de un proyecto que utilice los valores máximos de los indicadores urbanísticos de la zona, considerando las restricciones que la pudiera afectar.

Podrá admitirse la creación de parcelas de dimensiones menores que las establecidas para la zona respectiva, con el fin de anexarlas a lotes linderos, cuando la operación tenga por objeto:

1. Sanear un título afectado por una invasión de linderos materializada por una construcción de difícil y costosa remoción.

2. Evitar que entre los edificios construidos en lotes linderos queden espacios que conformen pasillos de dimensiones menores a las exigidas en los reglamentos de construcción.

3. Corregir una baja relación frente - fondo, entendiendo por tal a la relación inferior a 1/3. En estos casos el lote remanente deberá mantener la superficie mínima establecida para la zona.

4. Transferir superficies entre lotes linderos para permitir soluciones que desde el punto de vista urbanístico sean superiores o equivalentes a la anterior.

5. Permitir englobamientos o unificaciones de parcelas a los efectos de incrementar la superficie permitida, aunque la parcela resultante no alcance a las dimensiones mínimas exigidas para cada zona. La parcela remanente no podrá tener dimensiones menores a las exigidas para cada zona, si el englobamiento se efectúa sólo parcialmente.

Solo se permitirá crear parcelas interiores sin salida a la vía pública cuando tengan por objeto incorporarse a una parcela lindera, pero siempre que no se originen quiebres o martillos que representen una inconveniente solución urbanística. La parcela remanente deberá tener la superficie mínima establecida para la zona.

Al subdividir parcelas edificadas (con o sin plano de construcción previamente aprobados) las parcelas resultantes deberán cumplir con los factores de ocupación del suelo y ocupación total y las dimensiones mínimas de parcelas admitidas en la zona. La relación máxima entre ancho y fondo de un tercio (1/3), no será obligatoria en todos los casos de subdivisión de manzanas y macizos existentes, lo mismo que los que se creen de iguales dimensiones a fin de dar continuidad a la trama urbana del sector circundante.

Las parcelas se dispondrán de tal modo en la manzana que las líneas divisorias laterales, en cuanto sea posible, determinen un ángulo recto con la LM o sigan el radio de la misma, en el caso de curvas.

Ocupación Del Suelo

Para cada zona se establecerán los indicadores urbanísticos que regularán la ocupación del suelo en términos de intensidad máxima admitida. Estos son el Factor de Ocupación del Suelo (FOS), el Factor de Ocupación Total (F.O.T, la Cantidad de Viviendas por Parcela, altura maxima.

Reservas para Ampliación Urbana

Las propuestas que se encaren por una entidad o un promotor privado en una zona de reserva para ampliación urbana serán reguladas a través de la intervención de la oficina de Planeamiento, con el objeto de que el proceso de completamiento de esos sectores del área urbana discontinúa, se cumpla en todo de acuerdo con el criterio general sustentado por el Plan de Ordenamiento Urbano.

Mientras tanto conservarán su subdivisión actual y los usos del Área que correspondan y sean compatibles con el Área Urbana. Queda expresamente prohibida la materialización de construcciones de carácter permanente sobre la prolongación de las trazas de la red circulatoria urbana existente o de las trazas que surjan del estudio particularizado para la Reserva para Ampliación Urbana.

La autorización de subdivisión estará condicionada por el número total de parcelas vacantes en las zonas adyacentes destinadas a ese uso a la fecha de la petición. No podrán habilitarse nuevas subdivisiones hasta tanto se encuentren construidas (o en construcción con más del 50% de las obras ejecutadas), más del 70% del número total de parcelas integrantes de las zonas de carácter similar y colindantes con el área de ampliación.

La propuesta de subdivisión deberá contemplar un Plan particularizado de la zona que contenga como mínimo:

1. Justificación de la magnitud de la ampliación propuesta.

2. La precisión de los factores cuantitativos adoptados: dimensiones de las parcelas, cantidad de viviendas por parcela, factores de ocupación, retiros, etc.

3. El diseño de la trama circulatoria y su conexión con la red existente.

4. El emplazamiento y dimensiones de los espacios verdes y libres públicos, así como las reservas fiscales.

5. El programa previsto para la dotación de los servicios esenciales y para la provisión del equipamiento comunitario.

Urbanizaciones Especiales

Toda fracción de suelo urbano que tenga las características de manzana conformada, podrá ser objeto de fijación de normas particulares para el desarrollo de “proyectos urbanísticos de carácter integral”

Se considera proyecto urbanístico de carácter integral a los proyectos concebidos en forma global, que cuenten con un proyecto unitario que implique adecuación del predio, proyecto y ejecución de obras civiles, distribución edilicia, parcelamiento, resolución de provisión de servicios, circulaciones, estacionamiento y equipamiento comunitario (si correspondiera, por la índole del proyecto).

Los propietarios y las entidades promotoras de urbanizaciones especiales podrán solicitar la fijación de normas particulares.

Los conjuntos habitacionales son un tipo de “proyectos urbanísticos de carácter integral”, que además de cumplir con los requisitos generales establecidos deberán asegurar.

1. Aptitud del predio (certificado de aptitud hidráulica y capacidad para fundar)

2. Provisión de agua potable, energía eléctrica, desagües pluviales, evacuación de líquidos cloacales sin que contamine los recursos acuíferos, tratamiento de vías de circulación que aseguren la accesibilidad al conjunto.

3. Dotación de equipamiento comunitario si el existente en un radio admisible no tiene capacidad de satisfacer las demandas de población a localizar.

4. Continuidad de vías de circulación principal.

Para urbanizaciones especiales se crearán Distritos Especiales (DUE) que fijen los indicadores y demás reglamentaciones específicas con relación al proyecto integral a realizar, a fin de asegurar la integración funcional y morfológica con la zona en que se emplace.

Usos puntuales

Los usos complementarios existentes en las distintas zonas que constituyen equipamiento educacional, sanitario, cultural, de seguridad o infraestructura, podrán solicitar autorización para efectuar ampliaciones, o cualquier tipo de modificaciones, debiendo la Oficina de Planeamiento. dictaminar en cada caso, mediante resolución fundada, sobre la factibilidad de aprobación del proyecto presentado, en concordancia con el uso del edificio y las características de la zona respectiva.

Las nuevas localizaciones deberán ajustarse a los indicadores establecidos en el Código de Edificación vigente.